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Fiche pratique
Vérifié le 08 juin 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple
Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €).
Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants :
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
À noter
la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de réversion.
Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 885 € pour la 1
À noter
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une carte mobilité inclusion invalidité.
Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 885 € pour la 1
À noter
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).
Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.
Votre revenu ne doit pas dépasser 27 891 € pour la 1
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
À noter
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).
Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.
Votre revenu ne doit pas dépasser 27 891 € pour la 1
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.
Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.
Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.
Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1
Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
De la 6 | 6 % | 1,65 % |
22 | 4 % | 1,6 % |
Au-delà de la 22 | Exonération | 9 % |
Au-delà de la 30 | Exonération | Exonération |
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :
Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).
Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.
L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.
À savoir
les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis.
L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente devait être signée entre le 1
La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.
Pour savoir si le logement est situé en zone A ou A bis, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :
Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.
À savoir
les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.
Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :
Simulateur
Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Exemple
Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
À savoir
vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.
Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
Exemple
Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 400 € (20 000 € x 17,20 %).
Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 200 € (3 800 € + 3 400 €).
À noter
Si vous êtes non-résident , une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.
Si vous devez faire une déclaration papier
Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.
Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH)
Code général des impôts : articles 170 à 175 A
Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus
Code général des impôts : article 200 B
Taux d'imposition des plus-values immobilières
Code général des impôts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1re cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I)
Code de la sécurité sociale : article L136-7
Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I)
Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017
Abattement exceptionnel pour les zones tendues
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobilières
Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière
Simulateur
Impôts : accéder à votre espace Particulier
Téléservice
Simulateur de calcul pour 2023 : impôt sur les revenus de 2022
Simulateur
Déclaration 2023 en ligne des revenus de 2022
Téléservice
Déclaration 2023 complémentaire des revenus 2022
Formulaire
Déclaration 2022 de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
Formulaire
Déclaration 2023 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Formulaire
Formulaire
Déclaration 2023 de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière
Formulaire
Estimer le montant d'une plus-value immobilière
Simulateur
Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer
Argent - Impôts - Consommation
Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt
Argent - Impôts - Consommation
Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine
Argent - Impôts - Consommation
Ministère chargé des finances
Ministère chargé des finances
Impôt sur le revenu : dépliants d'information
Ministère chargé des finances
Brochure pratique 2023 - Déclaration des revenus de 2022
Ministère chargé des finances
Vous vivez à l'étranger et vendez un bien immobilier situé en France
Ministère chargé des finances